Kat Karşılığı (Arsa Payı) İnşaat Sözleşmesi Kapsamında Tarafların Hakları

1. Kat Karşılığı (Arsa Payı) İnşaat Sözleşmesinin Geçerlilik ve Şekil Şartları

Hukuk sistemimizde bazı kritik sözleşmelerin geçerliliği, tarafların iradelerini resmi bir makam önünde beyan etmelerine bağlanmıştır. Kat karşılığı (arsa payı) inşaat sözleşmesi, hukuki yapısı itibarıyla gayrimenkul mülkiyetinin devri taahhüdünü barındırdığı için katı bir resmi şekil şartına tabidir. Türk Medeni Kanunu ve Noterlik Kanunu hükümleri gereğince, bu sözleşmenin mutlak surette noterliklerde “düzenleme” şeklinde yapılması yasal bir zorunluluktur.

Kendi aralarında adi yazılı belge (kağıt) üzerinde veya noterde sadece “imza onayı” şeklinde yapılan bir kat karşılığı (arsa payı) inşaat sözleşmesi hukuken kesin hükümsüzdür (geçersizdir). Resmi şekil şartının temel amacı, gayrimenkul mülkiyeti gibi ağır bir ekonomik değerin devrinde tarafları düşünmeye sevk etmek ve ispat kolaylığı sağlamaktır. Ayrıca, hak kayıplarını önlemek adına, noterde usulüne uygun düzenlenen bu sözleşmenin vakit kaybetmeksizin ilgili Tapu Müdürlüğüne müracaat edilerek tapu kütüğüne “şerh” edilmesi büyük önem taşır. Tapuya şerh işlemi, arsa sahibinin sözleşme süresince arsayı üçüncü kişilere satmasını engeller ve müteahhitin (yüklenicinin) haklarını ayni bir güvenceye kavuşturur.

2. Müteahhitin (Yüklenicinin) Asli Yükümlülükleri ve Teslim Sorumluluğu

Bir kat karşılığı (arsa payı) inşaat sözleşmesi kapsamında müteahhitin (yüklenicinin) en temel hukuki borcu, taahhüt ettiği bağımsız bölümleri (daireleri veya dükkanları) teknik şartnameye, onaylı mimari projeye, imar mevzuatına ve fen kurallarına uygun olarak inşa edip arsa sahibine eksiksiz teslim etmektir. Teslimin hukuken geçerli sayılabilmesi için binanın “oturmaya elverişli” fiili durumunun yanı sıra, yasal olarak İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) belgesinin de alınmış olması kural olarak müteahhitin sorumluluğundadır.

Müteahhitin inşaatı teslim borcunun yanı sıra kanundan doğan “ayıba karşı tekeffül” (ayıp sorumluluğu) yükümlülüğü bulunmaktadır. Teslim alınan bağımsız bölümlerdeki ayıplar hukuken ikiye ayrılır:

• Açık Ayıplar: Teslim anında gözle görülüp anlaşılabilecek (kırık cam, eksik fayans, boya hataları) kusurlardır. Arsa sahibi, teslimden makul bir süre sonra bu eksiklikleri müteahhite ihtarname ile bildirmek zorundadır.

• Gizli Ayıplar: Teslim anında fark edilemeyen, zamanla kullanıma bağlı olarak ortaya çıkan (tesisat sızıntıları, temel izolasyon hataları, kolon çatlakları) kusurlardır. Gizli ayıp ortaya çıktığı anda gecikmeksizin müteahhite bildirilmelidir.

Müteahhit, kendi kusurundan veya kalitesiz malzeme kullanımından doğan bu ayıpları bedelsiz olarak onarmakla veya değer kaybı oranında tazminat ödemekle yükümlüdür. Beş (5) yıllık yasal zaman aşımı süresi içinde bu haklar kullanılabilir. Ancak ayıp, müteahhitin ağır kusurundan veya hilesinden (kasıtlı eksik malzeme kullanımı vb.) kaynaklanıyorsa bu süre yirmi (20) yıla uzamaktadır.

3. Arsa Sahibinin Borçları ve Tapu Devir Yükümlülüğü

Müteahhit inşaatı yapma borcu altındayken, arsa sahibinin temel borcu ise inşaatın yapılacağı arsayı hukuki ve fiili ayıplardan arındırılmış (üzerinde ipotek, haciz veya işgalci bulunmayan) şekilde müteahhite teslim etmek ve taahhüt edilen arsa paylarını devretmektir. Kat karşılığı (arsa payı) inşaat sözleşmesi uygulamalarında en riskli aşama tapu devirlerinin ne zaman yapılacağı hususudur.

Arsa paylarının baştan müteahhite toptan devredilmesi, arsa sahibi açısından büyük risk taşır. Hukuki güvenlik ve hakkaniyet gereği sözleşmelerde “aşamalı (kademeli) tapu devri” sistemi uygulanmalıdır. Bu sistemin temel prensipleri şunlardır:

• İnşaatın subasman (temel) seviyesine gelmesiyle belirli bir yüzde oranında tapu devri yapılır.

• Kaba inşaat (betonarme karkas) bitirildiğinde ve çatı kapatıldığında devir işlemi orantılı olarak devam eder.

• İnce işçilikler ve dış cephe tamamlandığında kalan payların büyük kısmı devredilir.

• Son tapu payı ise (genellikle %5 ila %10 arası bir teminat payı) mutlak surette belediyeden Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) alındıktan sonra müteahhite devredilir.

Bu aşamalı devir mekanizması, müteahhitin inşaatı yarım bırakması veya iskan ruhsatını almadan sahayı terk etmesi ihtimaline karşı arsa sahibini hukuken koruyan en güçlü güvencedir.

4. İnşaatın Gecikmesi, Cezai Şart ve Kira (Gecikme) Tazminatı

İnşaat sektöründeki ekonomik dalgalanmalar nedeniyle en çok karşılaşılan sorun, müteahhitin taahhüt ettiği teslim tarihini ihlal etmesidir (temerrüt hali). Düzenlenen bir kat karşılığı (arsa payı) inşaat sözleşmesi kapsamında teslim tarihi genellikle “ruhsat alım tarihinden itibaren X ay” şeklinde net olarak belirlenmelidir. Bu süre dolduğu halde inşaat teslim edilmezse, arsa sahibinin Türk Borçlar Kanunu’ndan doğan yasal hakları devreye girer.

Teslimin gecikmesi halinde arsa sahibinin talep edebileceği iki temel maddi hak bulunmaktadır:

• Gecikme (Kira) Tazminatı: Sözleşmede aksi bir hüküm yoksa, arsa sahibi, teslimin geciktiği her ay için söz konusu dairelerin emsal rayiç kira bedellerini müteahhitten talep etme hakkına sahiptir. Bu, arsa sahibinin yoksun kaldığı kazancın yasal karşılığıdır.

• Cezai Şart (Ceza Koşulu): Sözleşmede gecikme durumunda müteahhitin ödeyeceği maktu bir ceza bedeli belirlenmişse, arsa sahibi herhangi bir zarara uğradığını ispat etmek zorunda kalmaksızın bu cezai şartı talep edebilir.

Hukuki süreçte, arsa sahibinin bu taleplerini mahkemede ileri sürebilmesi için, teslim tarihinin dolmasının ardından müteahhite mutlaka Noter aracılığıyla bir “Temerrüt İhtarnamesi” göndermesi ve ek süre (mehil) vererek hukuki statüyü kesinleştirmesi gerekmektedir.

5. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İleriye ve Geriye Etkili Feshi

Müteahhitin inşaatı durdurması, sahayı terk etmesi veya teslimin imkansız hale gelmesi durumunda, arsa sahibi açısından kat karşılığı (arsa payı) inşaat sözleşmesi uyuşmazlıklarının son aşaması sözleşmenin feshidir. Türk Medeni Kanunu gereği, tapuya tescil edilmiş veya mülkiyet aktarımı içeren bu sözleşmeler, tarafların karşılıklı anlaşması yoksa ancak “Mahkeme Kararı” ile feshedilebilir. Arsa sahibi tek taraflı bir ihtarname ile sözleşmeyi feshedemez; mutlaka Asliye Hukuk Mahkemesinde “Sözleşmenin Feshi Davası” açılması zorunludur.

Yargıtay kararları uyarınca, feshin hukuki sonuçları inşaatın fiziki tamamlanma oranına göre ikiye ayrılır:

• Geriye Etkili Fesih: İnşaatın tamamlanma seviyesi %90’ın altındaysa mahkeme sözleşmeyi geriye dönük fesheder. Bu durumda sözleşme hiç yapılmamış gibi başa dönülür. Arsa sahibi, müteahhite veya ondan daire alan üçüncü kişilere devrettiği tapuları “Tapu İptal ve Tescil Davası” ile geri alır. Müteahhit ise yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları sebepsiz zenginleşme kurallarına göre arsa sahibinden talep edebilir.

• İleriye Etkili Fesih: Eğer inşaatın fiziki gerçekleşme oranı %90 ve üzerine ulaşmışsa, Yargıtay sözleşmenin geriye etkili feshini müteahhit ve üçüncü kişiler açısından ağır bir mağduriyet saymaktadır. Bu durumda ileriye etkili fesih kararı verilir. Sözleşme o anki durumuyla dondurulur; arsa sahibi inşaatın kalan %10’luk eksik kısmını kendi tamamlar ve bu eksik masrafın bedelini, müteahhitin arsadaki hak ediş payından (veya kalan tapularından) düşerek tahsil eder.

[Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 21.05.2018 T. 2015/5183 E. 2018/3243 K.]

“Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin etkisinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Feshin geriye etkili olacağı konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması halinde mahkemece ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmalıdır. Fesih ileriye etkili sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise, feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir.

Arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister. İnşaatın seviyesi (tamamlanma oranı) önce belirlenmeli, davalı yüklenicinin hakettiği arsa payı ile arsa sahiplerine bağımsız bölüm ve bırakılacak pay oranı, inşaatın bitirilmiş olması durumunda yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm (ve arsa payı) oranına kıyas yolu uygulanmalı, böylece yüklenicinin yaptığı kısmi ifanın ayni olarak karşılığı tespit edilmeli, ayni olarak bağımsız bölüm verilmesi mümkün olmadığı takdirde yapılan iş ve bağımsız bölümlerin saptanacak değerlerine göre ivaz ilavesi suretiyle tasfiye gerçekleştirilmeli, mevcut işe göre geri alınması icap eden bağımsız bölüm (arsa payı) mevcut ise bunların yükleniciye ait olduğu belirlenmelidir.

Diğer anlatımla, 25.01.1984 tarih ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ileriye etkili fesih, yüklenicinin yaptığı imalatın oranına göre bedel alması anlamına gelmektedir.

Sözleşmenin feshinin ileriye mi yoksa geriye mi etkili fesih olacağı hususu inşaatı yargılama safhasındaki son durumu itibari ile belirlenmelidir. Sözleşmenin ileriye etkili feshine karar verilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 oranının üzerinde ve kabul edilebilir nitelikte olması gerekir.”

6. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

6.1. Arsa Sahibi Sözleşmeden Tek Taraflı Olarak Dönebilir Mi?

Hayır, dönemez. Noterlikte resmi şekilde düzenlenmiş ve tapu kütüğüne şerh edilmiş bir kat karşılığı (arsa payı) inşaat sözleşmesi, kural olarak taraflardan birinin tek taraflı ihtar çekmesiyle feshedilemez. Türk Medeni Kanunu ve Yargıtay içtihatları gereğince, mülkiyetin devri borcunu doğuran bu karma sözleşmelerin sona erdirilebilmesi için ya tarafların karşılıklı ve yazılı olarak mutabakata varması (ikâle) ya da Asliye Hukuk Mahkemesinden kesinleşmiş bir “fesih kararı” alınması zorunludur. Arsa sahibinin, müteahhitin temerrüdüne (gecikmesine) dayanarak sözleşmeden dönebilmesi için mutlaka dava açması gerekmektedir.

6.2. Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakırsa Topraktan Daire Alanların Durumu Ne Olur?

Uygulamada müteahhitler, finansman sağlamak amacıyla kendi paylarına düşecek olan bağımsız bölümleri inşaat aşamasındayken (topraktan) üçüncü kişilere satmaktadır. Hukuken bu işlem “alacağın temliki” (devri) niteliğindedir. Ancak Yargıtay’ın yerleşik kararlarına göre, üçüncü kişilerin (alıcıların) bu bağımsız bölümlerin tapusunu hak edebilmesi, müteahhitin arsa sahibine karşı olan inşaatı bitirme ve teslim borcunu eksiksiz yerine getirmesine bağlıdır. Eğer müteahhit inşaatı yarım bırakır ve sözleşme geriye etkili olarak feshedilirse, müteahhitin hakkı doğmadığı için ondan daire alan üçüncü kişilerin de hakkı doğmaz. Üçüncü kişiler tapu alamazlar ve ödedikleri bedelleri ancak müteahhitten talep edebilirler; arsa sahibinden hiçbir hak iddia edemezler.

6.3. İskan (Yapı Kullanma İzni) Alınmaması Hukuken Teslimin Gecikmesi Sayılır Mı?

Bu durum, taraflar arasında imzalanan kat karşılığı (arsa payı) inşaat sözleşmesi metnindeki “teslim” tanımına bağlıdır. Eğer sözleşmede teslimin “iskanlı (yapı kullanma izin belgeli) olarak yapılacağı” açıkça belirtilmişse, bina fiilen bitmiş ve oturulmaya başlanmış olsa dahi, iskan belgesi alınmadığı sürece hukuken “teslim gerçekleşmiş” sayılmaz. Bu durumda müteahhit temerrüde düşmüş kabul edilir ve arsa sahibinin sözleşmede belirlenen gecikme (kira) tazminatını veya cezai şartı talep etme hakkı devam eder. İskan alma yükümlülüğü kural olarak müteahhite aittir.

6.4. “Nama İfa” Davası Nedir ve Hangi Durumlarda Açılır?

Müteahhitin inşaatı belirli bir seviyeye getirdikten sonra yavaşlatması, durdurması veya tamamen terk etmesi durumunda, arsa sahibinin sözleşmeyi feshetmek yerine işin tamamlanmasını sağladığı hukuki bir yoldur. Arsa sahibi, mahkemeye başvurarak inşaattaki mevcut eksikliklerin tespit edilmesini ve bu eksikliklerin müteahhitin nam ve hesabına (onun masrafıyla) kendisi tarafından tamamlanması için “nama ifaya izin” verilmesini talep eder. Mahkeme izin verirse, arsa sahibi kendi bütçesiyle veya yeni bir müteahhit bularak inşaatı bitirir. Harcanan bu bedel, ilk müteahhitin arsadaki hak edişlerinden veya ona düşen satılmamış bağımsız bölümlerin icra kanalıyla satılmasıyla tahsil edilir.

6.5. Sözleşmenin Tapuya Şerh Edilmesinin Hukuki Önemi Nedir?

Düzenleme şeklinde yapılan kat karşılığı (arsa payı) inşaat sözleşmesi, taraflara sadece şahsi bir hak sağlar. Ancak bu sözleşmenin Tapu Sicil Müdürlüğüne götürülerek ilgili arsanın tapu kütüğüne “şerh” edilmesi, bu şahsi hakkı “ayni bir hakka” dönüştürerek güçlendirir. Şerh işlemi, arsa sahibinin sözleşme süresi boyunca arsayı habersizce üçüncü bir kişiye satmasını, bağışlamasını veya üzerinde ipotek tesis etmesini fiilen engeller. Şerhin yasal süresi beş (5) yıldır. Bu süre içinde inşaat tamamlanmazsa şerh kendiliğinden düşer, ancak tarafların karşılıklı anlaşmasıyla bu süre uzatılabilir. Şerh, müteahhitin yatırımlarını koruyan en temel resmi sigortadır.

7. Sonuç

Gayrimenkul hukukunun en karmaşık ve ekonomik boyutu en yüksek işlemlerinden biri olan kat karşılığı (arsa payı) inşaat sözleşmesi, şehirlerin yeniden inşasında ve kentsel dönüşüm hamlelerinde hukuki bir köprü görevi görmektedir. Ancak bu sözleşme türü, doğası gereği barındırdığı finansal ve teknik yükümlülükler sebebiyle büyük hukuki riskler taşımaktadır. Mülkiyetin el değiştirmesi, eser niteliğindeki yapının fen kurallarına uygun üretilmesi ve teslim sürelerine riayet edilmesi, tarafların kanuni sınırları net çizilmiş bir zeminde hareket etmesini zorunlu kılar.

Sözleşmenin mutlak surette noterliklerde resmi düzenleme şeklinde yapılması, tapu kütüğüne şerh düşülmesi ve tapu devirlerinin inşaatın fiziki ilerleme seviyesine göre aşamalı (kademeli) olarak kurgulanması, yaşanabilecek mağduriyetleri asgari düzeye indiren temel hukuki önlemlerdir. Teslimin gecikmesi halinde devreye giren cezai şart ve kira tazminatı hükümleri ile inşaatın yarım bırakılması durumunda işletilen mahkeme kararlı fesih mekanizmaları, bozulan ekonomik dengenin yeniden tesis edilmesini sağlar. Tarafların, Türk Borçlar Kanunu ve Türk Medeni Kanunu’nun emredici hükümlerine tam uyum sağlayarak bu sözleşmeleri oluşturmaları, mülkiyet haklarının korunması ve uzun süren yorucu adli uyuşmazlıkların engellenmesi adına tartışılmaz bir gerekliliktir.