Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği: Şartlar ve Hükümler

Kentsel dönüşüm faaliyetlerinin ve gayrimenkul yatırımlarının artış göstermesi, arsa sahipleri ile müteahhitler arasındaki hukuki ilişkilerin merkezine kat karşılığı inşaat sözleşmesi modelini yerleştirmiştir. Hukuk doktrininde ve Yargıtay uygulamasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da adlandırılan bu akit türü, çift tipli (karma) bir sözleşme niteliği taşır. Sözleşme; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda tanzim edilen eser sözleşmesi ile taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran satış vaadi sözleşmesinin unsurlarını bünyesinde birleştirir. Bu hukuki ilişkide arsa sahibi, taşınmazındaki belirli arsa paylarını devretmeyi taahhüt ederken; yüklenici ise imar mevzuatına, projeye, fen ve sanat kurallarına uygun bağımsız bölümler inşa ederek anahtar teslimi gerçekleştirmeyi üstlenir.

Türk Medeni Kanunu madde 706, Türk Borçlar Kanunu madde 237 ve Noterlik Kanunu madde 60 hükümleri uyarınca bu sözleşmelerin resmi şekilde yapılması mutlak geçerlilik şartıdır. Noterde “düzenleme” şeklinde akdedilmeyen sözleşmeler kural olarak kesin hükümsüzlük yaptırımına tabidir. Uygulamada taraflar arasındaki hak dengesinin tesisi adına incelenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği ve teknik şartnameler; inşaat ruhsatının alınma sürecini, teslim tarihini, cezai şartları ve ayıba karşı tekeffül hükümlerini açıkça barındırmalıdır.

Arsa sahipleri ile yükleniciler arasında tanzim edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi örnekleri incelendiğinde; eksik veya ayıplı ifa, inşaatın gecikmesi, gecikme tazminatı, nama ifaya izin ve sözleşmenin geriye veya ileriye etkili feshi gibi uyuşmazlıkların önüne geçilebilmesi, maddelerin kanuni sınırlar çerçevesinde doğru kurgulanmasına bağlıdır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneğini Word (.docx) Formatında İndirmek İçin Tıklayınız

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneğini PDF Formatında İndirmek İçin Tıklayınız

ÖNEMLİ HUKUKİ UYARI: Yukarıda yer alan sözleşme örneği; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu hükümleri ile yerleşik Yargıtay içtihatları çerçevesinde genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış kapsamlı bir tip taslak metindir. İnşaat ve gayrimenkul hukuku; noterde resmi “düzenleme” şeklinde yapılma geçerlilik şartı, aşamalı arsa payı devirleri, teknik şartname standartları, gecikme tazminatı ve yapı kullanma izin belgesi (iskân) prosedürleri bakımından oldukça teknik ve emredici kurallara tabidir. Her arsanın belediye imar durumu, emsal hakkı, şerefiye dağılımı ve tarafların anlaşma koşulları kendine özgü hukuki dinamikler barındırdığından; telafisi imkânsız hak ve maddi kayıplara uğramamak adına noterlikte imza aşamasına geçilmeden önce metnin somut olaya uyarlanması ve hukuki destek alınması tavsiye edilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Geçerlilik Şartları

Gayrimenkul ve inşaat sektörünün temel dayanağını teşkil eden kat karşılığı inşaat sözleşmesi, iki tarafa borç yükleyen, karma tipli ve ivazlı bir akittir. Türk Borçlar Kanunu’nda bağımsız bir sözleşme türü olarak müstakilen düzenlenmemiş; doktrin ve yargı içtihatlarıyla tanzim edilmiştir. Sözleşme, yüklenicinin (müteahhidin) arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa ederek eseri meydana getirme borcunu içeren “eser sözleşmesi” ile arsa sahibinin bu bağımsız bölümlere karşılık gelen arsa paylarını yükleniciye devretme borcunu içeren “taşınmaz satış vaadi sözleşmesi”nin birleşiminden oluşur.

Sözleşmenin geçerlilik kazanabilmesi, kanunun emredici kıldığı katı şekil şartlarına bağlıdır. Türk Medeni Kanunu madde 706, Türk Borçlar Kanunu madde 237 ve Noterlik Kanunu madde 60 hükümleri dairesinde taşınmaz mülkiyetini nakil borcu doğuran sözleşmelerin resmi şekilde yapılması zorunludur. Dolayısıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, noter huzurunda “düzenleme şeklinde” akdedilmelidir. Tarafların kendi aralarında adi yazılı olarak imzaladıkları veya notere yalnızca imza onayı (tasdiki) yaptırdıkları metinler hukuken kesin hükümsüzdür.

Resmi şekil noksanlığı kural olarak sözleşmeyi baştan itibaren geçersiz kılsa da Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararları doğrultusunda bu kuralın istisnaları mevcuttur. Yüklenici inşaatın büyük bir kısmını tamamlamış veya arsa sahibi tapuda arsa payı devirlerini fiilen gerçekleştirmişse; taraflardan birinin resmi şekil eksikliğini ileri sürerek sözleşmenin geçersizliğini iddia etmesi Türk Medeni Kanunu madde 2’de güvence altına alınan “dürüstlük kuralı” ile bağdaşmaz ve hakkın kötüye kullanımı sayılır. Hak kayıplarının baştan engellenmesi adına incelenen bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği, resmi senet formatında düzenlenmiş olmalıdır.

Tarafların Temel Hak ve Borçları ile Temsil Yetkisinin Sınırları

Sözleşme ilişkisi kurulduktan sonra taraflar kanundan ve akitten doğan asli ve tali edimlerini dürüstlük kuralına uygun biçimde yerine getirmekle yükümlüdürler. Uygulamada uyuşmazlıklar, tarafların sorumluluk alanlarının sözleşme metninde net çizilmemesinden kaynaklanır.

Arsa Sahibinin Hak ve Borçları

Arsayı İnşaata Elverişli Teslim Borcu: Arsa sahibi, taşınmazı sözleşmede kararlaştırılan tarihte; üzerinde herhangi bir fiili işgal, kiracı veya hukuki engel (haciz, tedbir vb.) bulunmaksızın, ayıpsız ve boş olarak bir teslim tutanağı ile yükleniciye teslim etmek zorundadır.
Temsil Yetkisi ve Vekâletname: Yüklenicinin belediye, tapu, kadastro ve altyapı kuruluşları nezdinde ruhsat, imar, proje tasdiki ve şantiye işlemlerini yürütebilmesi adına arsa sahibi özel yetkili bir vekâletname verir. Bu vekâletname, hiçbir surette arsa payını satma, gayrimenkulü ipotek etme veya ferağ verme yetkilerini kapsamamalıdır.
Arsa Payını Devir Borcu: Arsa sahibi, inşaatın fiziki gerçekleşme durumuna göre sözleşmede tayin edilen aşamalara uygun olarak yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin tapu devrini gerçekleştirmekle mükelleftir.

Yüklenicinin (Müteahhidin) Hak ve Borçları

Sadakat ve Özen Borcu: Yüklenici, işi uzman bir tacir basiretiyle yürütmek zorundadır. İmar mevzuatına, tasdikli statik ve mimari projelere, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’ne ve sözleşme eki teknik şartnameye aykırı imalat yapamaz.
Ruhsat Alma ve İnşaatı Süresinde Tamamlama Borcu: Yer tesliminden itibaren sözleşmede belirlenen makul sürede inşaat ruhsatını almak ve ruhsat tarihinden itibaren taahhüt edilen takvim ayı içerisinde binayı anahtar teslimi seviyesinde bitirmek yüklenicinin asli borcudur.
SGK, Vergi ve İskan Sorumluluğu: Şantiyede çalıştırılan tüm işçilerin SGK primleri, vergileri, belediye yapı denetim bedelleri, hafriyat, otopark ve cins tashihi harçları ile Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) masrafları yükleniciye aittir. Yüklenici, SGK ilişiksizlik belgesini temin etmedikçe nihai hak edişe hak kazanamaz.

Arsa Payı Devir Kademeleri ve Teminat Mekanizmaları

Kat karşılığı inşaat projelerinde arsa sahibini bekleyen en büyük risk, arsa paylarının yükleniciye erken veya kontrolsüz devredilmesidir. Kaba inşaatı bitiren yüklenicinin, hak ettiğinden fazla daire tapusunu alarak üçüncü kişilere satması ve ardından mali acze düşerek şantiyeyi terk etmesi adli mercilerde sıkça görülen bir vaka tipidir. Bu tehlikeyi önlemenin tek yolu, sözleşmeye kademeli hak ediş ve teminat ipoteği hükümlerinin yerleştirilmesidir.

Profesyonel bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bağımsız bölümlerin arsa payı ferağını inşaatın teknik ve fiziki tamamlama oranlarına bağlar. Aşağıdaki karşılaştırma tablosu, hukuki denetimden geçmiş standartlara uygun güvenli hak ediş kademelerini, arsa sahibini koruyan hukuki mekanizmaları ve aşama belgelerini göstermektedir.

İnşaat Aşaması / Fiziki Seviye	Yükleniciye Devredilecek Pay	Arsa Sahibini Koruyan Hukuki Önlem	Gerekli Resmi Belge / İspat Vasıtası	Temerrüt Halinde Başvurulacak Hak
1. Aşama: Temel ve Subasman	%10 Arsa Payı Devri	Erken devir yasağı; temel vizesi şartı	Belediye Temel Vizesi ve Yapı Denetim Raporu	Ruhsat iptali ve sözleşmeden dönme talebi
2. Aşama: Kaba Karkas ve Duvarlar	%20 Arsa Payı Devri	Devir oranının %30'u aşmaması (Rakip tuzağı önleme)	Betonarme Karkas Tamamlama Hak Ediş Raporu	Nama ifaya izin ve iş termin ihtarname süreci
3. Aşama: Çatı, Yalıtım ve Doğrama	%20 Arsa Payı Devri	Dış cephe mantolama ve su izolasyonu denetimi	Yapı Denetim Seviye Tespit Tutanağı	Gecikme cezası ve eksik imalat bedeli mahsubu
4. Aşama: Tesisat ve İnce İşler	%20 Arsa Payı Devri	Elektrik, su, gaz ve asansör montajının yapılması	İnce İşler %80 Seviye Tespit Belgesi	Kira tazminatının doğrudan işletilmesi
5. Aşama: Fiili Bitim ve Geçici Kabul	%15 Arsa Payı Devri	Bağımsız bölümlerin anahtarlarının teslimi	İmzalı Geçici Kabul Tutanağı	Açık ayıpların tespiti ve giderilme ihtarı
6. Aşama: İskan ve Kat Mülkiyeti (Nihai)	%15 Arsa Payı Devri (Kalan Son Pay)	SGK ve Vergi borcu yoktur ibrazı zorunluluğu	Yapı Kullanma İzin Belgesi + SGK İlişiksizlik Belgesi	Kalan daireleri mahkemece sattırıp iskan alma yetkisi

İfa Engelleri, Gecikme, Ayıp ve Nama İfaya İzin (TBK m. 113)

İnşaatın zamanında teslim edilmemesi veya eksik/ayıplı teslim edilmesi, arsa sahibine Türk Borçlar Kanunu kapsamında çeşitli haklar bahşeder. Bu hakların kullanılabilmesi, teslim anındaki hukuki prosedürlerin eksiksiz işletilmesine bağlıdır.

Gecikme Tazminatı ve İfaya Ekli Cezai Şart

Yüklenici teslim süresini aştığında temerrüde düşer. Sözleşmede teslim tarihi açık bir takvim günü olarak gösterilmişse, borcun vadesi belirli kabul edilir ve arsa sahibinin ayrıca temerrüt ihtarnamesi çekmesine gerek kalmaz. Bu durumda arsa sahibi her ay için bağımsız bölümlerin rayiç kira bedelini “gecikme tazminatı” olarak talep edebilir. Bunun yanı sıra sözleşmede TBK m. 179/2 uyarınca ifaya ekli cezai şart kararlaştırılmışsa, arsa sahibi hem gecikme tazminatını hem de maktu cezai şartı kümülatif olarak isteme hakkına haizdir.

Ayıplı ve Eksik İfa Ayrımı

Eksik iş, sözleşmede ve projede kararlaştırıldığı halde hiç yapılmamış olan imalatlardır (örneğin asansörün takılmaması, yangın merdiveninin yapılmaması, çevre peyzajının bırakılması). Eksik işlerde ayıp ihbar süresi aranmaz; genel zamanaşımı süresi içinde talep edilebilir. Ayıplı iş ise yapılmış olmakla birlikte fen ve sanat kurallarına, projeye veya teknik şartnameye aykırı, kusurlu yapılan imalatlardır. Teslim tutanağına yazılmayan açık ayıplar zımnen kabul edilmiş sayılabilir; buna karşılık boya dökülmesi, su sızıntısı veya statik zafiyet gibi zamanla anlaşılan gizli ayıplar derhal yükleniciye ihbar edilmelidir. TBK m. 478 gereğince yüklenici kaba yapı kusurlarından 20 yıl, diğer ayıplardan 5 yıl sorumludur.

Nama İfaya İzin Yetkisi (TBK m. 113)

Yüklenici inşaatı yarım bırakıp gittiğinde veya temerrüde düştüğünde arsa sahibinin inşaatın başında çaresiz beklemesini engelleyen en etkin hukuki kurum “nama ifaya izin” davasıdır. Arsa sahibi, sözleşmeyi feshetmeksizin mahkemeden izin alarak inşaatı bizzat tamamlama ve masrafları karşılamak üzere yükleniciye düşen daireleri sattırma hakkına sahiptir.

Aşağıda yer alan emsal Yargıtay kararı, nama ifaya izin davasının şartlarını ve satış yetkisinin sınırlarını açıkça belirlemektedir:

[Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 20.10.2022 T., 2021/4185 E., 2022/4091 K.]
“…Nama ifaya izin verilebilmesi için sözleşmenin feshedilmemiş, yani yürürlükte olması, borçlunun edimin ifasında temerrüte düşmesi ve borcun ‘yapma borcuna’ dair bulunması gerekir. Hakim bu talep üzerine konusunda uzman bilirkişi yardımı ile keşif yaparak eksik bırakılan ve ayıplı yapılmış olan iş kalemlerini ve bunların tamamlanması ile giderilmesi masraflarını, imalâtın metraj, yöntem ve takribi bedellerini, diğer kurumlara olan borçları ve iskân masraflarını tahminen saptayarak izin kararı verir. İzin kararının hüküm fıkrasında da, eksik ve ayıplı iş kalemleri ve diğer borç ve masrafların her birinin tahmini masrafları tek tek gösterilir. Genel nitelikli yetki ve izin verilemez.
Mahkemece, infazda tereddüde yol açmamak için nama ifasına izin ve yetki verilen iş ve işlemlerin hüküm fıkrasında tek tek belirtilip gösterilmesi veya bu nitelikte olduğu denetim sonucu anlaşılacak infazı mümkün hüküm kurulması ve nama ifa için belirlenen giderlerin ne suretle karşılanacağının da gösterilmesi gerekir. Bu giderler yükleniciye kalacak bağımsız bölümün satışı suretiyle karşılanacak ise, satışına izin verilecek bağımsız bölümün hükme en yakın tarih itibariyle rayiç değeri belirlenip, bu değerden düşük olmamak suretiyle satışına izin verilmesi gerekir. Ayrıca arsa sahiplerince nama ifa kapsamında talep edilen eksik-ayıplı işler vs. masrafların da hükme en yakın tarih itibariyle serbest piyasa rayiçleri dikkate alınmak suretiyle tespiti gerekmektedir…”

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi ve Tasfiyesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin sona ermesi, alelade borç ilişkilerinden tamamen farklı dinamiklere tabidir. İnşaatın hukuki kaderini ve tarafların tasfiye alacaklarını Yargıtay’ın geliştirdiği yerleşik ilkeler tayin eder.

Fesihte Mahkeme Kararı Zorunluluğu

Uygulamada sıklıkla düşülen en büyük yanılgı, noterden çekilecek tek taraflı bir ihtarname ile sözleşmenin feshedilebileceği zannıdır. Taşınmaz satış vaadini içeren ve noterde resmi şekilde akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, tarafların noter huzurunda karşılıklı anlaşması (ikale) haricinde tek taraflı irade beyanıyla feshedilemez. Fesih talep eden taraf, haklı fesih sebepleri bulunsa dahi Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava ikame ederek hâkim hükmüyle fesih kararı almak mecburiyetindedir. Mahkeme kararı kesinleşmeden arsanın başka bir müteahhide verilmesi ağır tazminat sorumlulukları doğurur.

Tasfiye Rejiminde %90 Eşiği (Geriye Etkili vs. İleriye Etkili Fesih)

Yargıtay Büyük Genel Kurulu’nun 25.01.1984 tarihli ve 3/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ve güncel daire içtihatları doğrultusunda feshin sonuçları inşaatın fiziki gerçekleşme oranına göre belirlenir:

Geriye Etkili Fesih (Dönme): İnşaatın fiziki tamamlanma seviyesi %90’ın altında ise sözleşme geriye etkili feshedilir. Taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri alır. Yükleniciye devredilmiş olan tapu payları iptal edilerek arsa sahibine tescil edilir. Yüklenici yalnızca arsa sahibinin malvarlığında somut artı değer oluşturan imalatların bedelini talep edebilir.
İleriye Etkili Fesih: İnşaat seviyesi %90 ve üzerinde ise yüklenicinin eseri büyük oranda tamamladığı kabul edilir. Bu aşamada sözleşmeden dönmek dürüstlük kuralına aykırı olacağından ileriye etkili fesih tatbik olunur. Yüklenici tamamladığı orana isabet eden bağımsız bölümlerin mülkiyetini hak eder; buna karşılık eksik bıraktığı işlerin ve iskan masraflarının bedelini arsa sahibine öder.

[Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 21.12.2017 T., 2015/10148 E., 2017/3800 K.]
“…İnşaatın geldiği seviye itibariyle sözleşmenin geriye etkili feshinin adalet duygularını zedeleyeceği hallerde Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun 25.01.1984 gün 3/1 sayılı kararı uyarınca feshin ileriye etkili sonuç doğuracağı kabul edilmektedir… Ancak, gerek Dairemiz, gerekse Hukuk Genel Kurulu Kararlarında, akdin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 ve üzeri orana ulaşmış olması gerekir. Bu durumda, sözleşme ile kararlaştırılan işin ancak %86,06 oranındaki kısmının tamamlandığının tespit edilmiş olmasına ve inşaatın geldiği bu seviye itibariyle, davacı arsa sahibinin sözleşmenin geriye etkili olarak feshi isteminde haklı bulunmasına göre… kararın bu nedenle davacı yararına BOZULMASINA…”

Sıkça Sorulan Sorular

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir ve Hangi Kanuni Hükümlere Tabidir?

Arsa sahibinin mülkiyetindeki taşınmazın belirli paylarını devretmeyi taahhüt ettiği, yüklenicinin ise bu paylar karşılığında imar mevzuatına ve projeye uygun bağımsız bölümler inşa ederek teslim etmeyi üstlendiği akit türüne kat karşılığı inşaat sözleşmesi denir. Türk Borçlar Kanunu’nda bağımsız bir sözleşme tipi olarak ismen sayılmamış olup, eser sözleşmesi (TBK m. 470 vd.) ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin (TBK m. 237 ve TMK m. 706) birleşmesinden doğan çift tipli (karma) bir sözleşmedir. İnşaatın imalat safhasında eser sözleşmesi hükümleri, arsa paylarının devri safhasında ise taşınmaz satış vaadi hükümleri tatbik olunur.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Noterde Yapılmazsa Geçerli Olur mu?

Taşınmaz mülkiyetinin naklini veya devir vaadini içeren tüm sözleşmeler kanunen resmi şekil şartına bağlıdır. 1512 sayılı Noterlik Kanunu madde 60 uyarınca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi noterde “düzenleme şeklinde” yapılmadığı takdirde kural olarak kesin hükümsüzdür. Tarafların kendi aralarında adi yazılı olarak imzaladıkları metinler geçersizdir. Ancak Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre; yüklenici edimini büyük oranda yerine getirmiş veya arsa sahibi tapu devirlerini fiilen yapmışsa, sonradan şekil eksikliğini ileri sürerek sözleşmenin geçersizliğini iddia etmek TMK m. 2 dürüstlük kuralı uyarınca hakkın kötüye kullanımı sayılır ve sözleşme geçerli bir akit gibi sonuç doğurur.

İnternette Yer Alan Standart Bir Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği Doğrudan Kullanılabilir mi?

Web sayfalarından temin edilen maktu bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği, her taşınmazın kendine özgü imar durumunu, parsel yapısını ve tarafların özel taleplerini yansıtamaz. Çoğu taslak metinde kademeli tapu devir oranları, nama ifaya izin yetkisi, gecikme cezaları ve tasfiye protokolleri eksik veya hatalı düzenlenmektedir. Nitekim uygulamada sıkça indirilen şablonlarda iskan harçlarının arsa sahibine bırakılması veya tek taraflı fesih gibi Yargıtay kararlarına açıkça aykırı hükümler yer almaktadır. Hak kayıplarının önüne geçebilmek adına incelenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi örnekleri mutlaka somut projenin zemin etüdüne, belediye imar notlarına ve teknik şartnamesine uyarlanmalıdır.

Müteahhit İnşaatı Süresinde Teslim Etmezse Arsa Sahibi Hangi Hakları Kullanabilir?

Sözleşmede teslim tarihi açıkça belirlenmişse, vadenin dolmasıyla birlikte yüklenici başkaca bir ihtara gerek kalmaksızın temerrüde düşer. Arsa sahibi, Türk Borçlar Kanunu madde 125 kapsamında öncelikle aynen ifayı ve gecikme tazminatını talep edebilir. Gecikme tazminatı, sözleşmede kararlaştırılan tarihten iskânın alınıp fiili teslimin gerçekleştiği güne kadar işleyen emsal rayiç kira bedelidir. Ayrıca sözleşmede ifaya ekli maktu cezai şart öngörülmüşse (TBK m. 179/2), gecikme kiralarına ilave olarak bu ceza da tahsil edilir. Yükleniciye tanınan makul mehil içinde de iş bitirilmezse arsa sahibi sözleşmeden dönme veya feshini talep etme hakkına haizdir.

Nama İfaya İzin Davası Nedir ve Hangi Durumlarda Açılır?

Yüklenicinin inşaatı durdurması, şantiyeyi terk etmesi veya ayıplı/eksik işleri tamamlamaması halinde arsa sahibinin başvurabileceği en etkili yasal mekanizma Türk Borçlar Kanunu madde 113 uyarınca açılan “nama ifaya izin” davasıdır. Arsa sahibi, sözleşmeyi feshetmeksizin mahkemeden yetki alarak inşaatın kalan eksikliklerini ve iskan işlemlerini bizzat veya üçüncü bir yüklenici marifetiyle yüklenicinin nam ve hesabına tamamlama hakkını elde eder. Mahkeme, eksik işlerin maliyetini bilirkişi marifetiyle hesaplar ve bu tutarı karşılamak üzere yükleniciye düşen bağımsız bölümlerden yeteri kadarının satışına yetki tanır.

Yükleniciye Tapu Devri Hangi İnşaat Aşamalarında Yapılmalıdır?

Yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin arsa payı devirleri kesinlikle inşaatın başında peşinen yapılmamalıdır. En güvenli yöntem, fiziki ilerlemeye bağlı 6 aşamalı devir modelidir. Temel ve subasman seviyesinde %10, taşıyıcı kaba karkas ve duvarlar bittiğinde %20, çatı ve dış cephe tamamlandığında %20, iç tesisat ve ince sıva bittiğinde %20, geçici kabul ve anahtar tesliminde %15 pay devredilmelidir. Kalan son %15’lik pay ise belediyeden Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) alınıp SGK ilişiksizlik belgesi ibraz edilene kadar arsa sahibinin uhdesinde teminat olarak tutulmalıdır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tek Taraflı İrade Beyanıyla Feshedilebilir mi?

Resmi şekilde noterde tanzim edilen kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, tarafların noter huzurunda karşılıklı anlaşarak protokol yapması (ikale) haricinde tek taraflı ihtarname ile feshedilemez. Sözleşme metninde “30 gün içinde iş bitirilmezse sözleşme tek taraflı feshedilir” şeklinde hüküm bulunsa dahi, tek taraflı fesih bildirimi hukuki sonuç doğurmaz. Fesih talebinde bulunan tarafın mutlaka Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açarak fesih kararı (mahkeme hükmü) alması mecburidir. Mahkeme kararı kesinleşmeden inşaatın başka bir firmaya verilmesi halinde ilk yükleniciye karşı haksız el atma ve tazminat sorumluluğu doğar.

İnşaatın Yarım Kalması Halinde Yargıtay’ın %90 Kuralı Nasıl Uygulanır?

Yargıtay’ın 1984 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ve güncel daire içtihatları uyarınca, inşaatın feshinde fiziki seviye esastır. Mahkemece tayin edilen bilirkişi heyeti inşaatın tamamlanma oranının %90’ın altında olduğunu tespit ederse, sözleşme geriye etkili feshedilir (dönme). Yüklenici tapu alamaz, verilmiş tapular iptal edilir; yükleniciye yalnızca arsa sahibinin malvarlığında kalan imalatların maliyet bedeli ödenir. Fiziki seviye %90 ve üzerinde ise feshin ileriye etkili sonuç doğuracağı kabul edilir; yüklenici tamamladığı orana isabet eden bağımsız bölümlerin mülkiyetini hak eder, arsa sahibinin eksik işler bedeli bu alacaktan mahsup edilir.

İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) Masrafları ve SGK Prim Borçları Kime Aittir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde binanın anahtar teslimi seviyesinde tamamlanması, yasal olarak iskan belgesinin alınmasını kapsar. İskan harçları, belediye yapı denetim bedelleri, cins tashihi ücretleri ve otopark bedelleri yüklenici tarafından karşılanmalıdır. Aynı şekilde şantiyede istihdam edilen işçilere ilişkin SGK primleri ve stopaj vergileri yüklenicinin sorumluluğundadır. Yüklenici, Sosyal Güvenlik Kurumu’ndan “İlişiksizlik Belgesi” (borcu yoktur yazısı) almadan belediyeden iskan alamaz. Bu masrafların sözleşmeyle arsa sahibine yüklenmesi arsa sahibi açısından ağır bir mali yük doğurur.

Müteahhidin İnşaat Bitmeden Üçüncü Kişilere Daire Satması Arsa Sahibini Nasıl Etkiler?

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak kendisine düşecek bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması hukuken “alacağın temliki” (TBK m. 183 vd.) niteliğindedir. Üçüncü kişinin arsa sahibinden tapu talep edebilmesi, yüklenicinin arsa sahibine karşı olan edimlerini (inşaatı eksiksiz bitirme, iskan alma) tam olarak yerine getirmesine bağlıdır. Yüklenici inşaatı yarım bırakırsa, üçüncü kişiler arsa sahibini tapu devrine zorlayamaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararları doğrultusunda üçüncü kişiler ancak yüklenicinin halefi sıfatıyla onun haklarına sahip olabileceğinden, arsa sahibi yükleniciye karşı ileri sürebileceği tüm def’i ve itirazları üçüncü kişilere karşı da aynen ileri sürebilir.

Sonuç

Gayrimenkul yatırımlarının ve kentsel dönüşüm süreçlerinin temel hukuki omurgasını oluşturan arsa payı karşılığı inşaat projeleri, yüksek finansal riskler barındıran uzun vadeli ilişkilerdir. Arsa sahipleri bakımından taşınmaz mülkiyetinin güvenceye alınması, yükleniciler bakımından ise üstlenilen ağır imalat ve finansman yükünün karşılığında bağımsız bölümlerin hak ediş düzeni içerisinde iktisap edilmesi taraflar arasındaki hak dengesinin titizlikle kurulmasını zorunlu kılar.

Uygulamada ortaya çıkan ihtilafların büyük çoğunluğu, noterlik aşamasında maktu ve eksik metinlerin imzalanmasından, arsa paylarının erken devredilmesinden veya inşaat ruhsatı ile teslim sürelerinin belirsiz bırakılmasından kaynaklanmaktadır. Resmi düzenleme şeklinde tanzim edilen bir sözleşmede teknik şartnamenin ayrıntılı hazırlanması, gecikme tazminatının somutlaştırılması, iş sağlığı güvenliği risklerinin netleştirilmesi ve fesih rejiminde Yargıtay’ın %90 tamamlama eşiğinin dikkate alınması yargılama safhasında telafisi imkânsız hak kayıplarını engeller.